От 10 месеца всички експерти чакат падане на цените на жилищата в София, а те нито падат, нито се качват. В същото време наемите растат почти неудържимо.
До месец май 2022, цените на жилищата в София растяха много. Тогава отчетохме рекордно високи цени на жилищата: 3-стайните апартаменти бяха €175,000, а 2-стайните бяха €114,000. Последните 10 месеца обаче (от май 2022 до март 2023), цените на жилищата в София на практика си стоят на една цена. През март 2023, 3-стайните отново струват точно €175,000, а 2-стайните са €116,000.
Докато цените се чудят да падат ли, да се качват ли, наемите бележат исторически рекорди. Наемът на 3-стаен вече е 1200 лв. месечно, което е абсолютен рекорд – никога до сега не е бил толкова висок. При 2-стайните историческият рекорд от 800 лв. бе отбелязан миналия месец, а днес има съвсем леко понижение до 790 лв. на месец.
Цената на 3-стаен
Цената на 3-стайните апартаменти се повиши много след като пандемията затихна. Започвайки от март 2021 г. с цена от €120,000, за малко повече от 1 година цената достигна €175,000 през май 2022 г. Това е покачване с над 45% за 14 месеца. Само че след пика от май 2022 г., следващите 10 месеца цената на практика не мръдна – движеше се без ясно посока ту надолу, ту нагоре, но в крайна сметка през няколко месеца винаги се връща на €175,000. Така е и през март 2023 – цената отново се върна на вече прословутите €175,000.
Цената на 2-стаен
Цената на 2-стайните също се повиши много след като пандемията затихна. Започвайки през април 2021 г. с цена от €79,000, за 14 месеца цената достигна €113,000 през юни 2022. Това е покачване с над 43% за 14 месеца. И тук, след пика от юни 2022 г., последваха 8 месеца, в които цената се движеше без ясна посока ту нагоре, ту надолу, като не падаше под €110,000 и не се качваше над €116,000. За март 2023 средната цена на 2-стайните е отново на горната граница, със стойност от €116,000.
Наем на 2-стаен
Много дълго време наемите на 2-стайните стояха на 700 лв. месечно и не се променяха. През август 2022 г. се случи нещо съвсем ново – наемите се повишиха над 700 лв. за първи път в историята. Покачването продължи и през септември и октомври. През ноември и декември видяхме падане, и дори си помислихме, че “явно психологическите 800 лв. няма да бъдат достигнати“. Но явно грешахме. Средният наем на 2-стаен за февруари 2023 достигна 800 лв. – абсолютен рекорд, който никога до сега не бе достиган в София. За последния месец (март 2023) наемът отстъпи леко и вече е 790 лв. на месец. Но по-скоро изглежда, че това е временно падане и дългосрочно очакваме наемът да се задържи на кръглите 800 лв.
Наем на 3-стаен
Наемите на 3-стайните дълго време стояха на 900 лв (от юни 2018 до септември 2019 г.). Точно преди коронавируса те бяха тръгнали да се покачват и на два пъти достигаха 1000 лв. (през декември 2019 и март 2020). Но дойде коронавируса и ги смъкна доста. След като пандемията поотшумя, през септември 2021 г. наемът на 3-стаен отново достигна старото си стабилно ниво от 900 лв. и остана на него до февруари 2022. Тогава, точно както се случи и преди Covid, наемите започнаха да тестват по-високи нива, за да успеят през август 2022 да достигнат отново 1000 лв, а през октомври дори го надвишиха и достигнаха рекордните 1100 лв. Последваха 5 поредни месеца без промяна на цената – 1100 лв месечно – и изглеждаше сякаш тази цена ще се запази за дълго.
Само че миналия месец видяхме нещо съвсем неочаквано – наемът на 3-стайните изненадващо удари нов исторически рекорд от 1200 лв на месец! Това, в съчетание с абсолютния рекорд от 800 лв при 2-стайните ясно показва, че наемите в момента са силно търсени и стават все по-скъпи.
Как ще се движат цените за покупка?
От поне 6 месеца насам много медии и много експерти прогнозират спад заради покачващите се лихви на централните банки. Нашата прогноза от август 2022 за това как ще се движат цените също бе за по-скоро охлаждане и намаляване на цените. Реалните данните обаче, поне за сега, не показват спад, а само запазване на цените.
Започва да става много трудно да се прогнозира как ще се движат цените. Основната причина за това е, че лихвите на българските банки така и не се повишиха, а ЕЦБ вече започва сериозно да забавя и може би дори да спира вдигнаето на ливхите си. Вече започва да изглежда все по-възможно цените на жилищата да тръгнат нагоре, а не както всички очаквахме надолу. Но определено неяснотата какво следва е голяма, така че само данните за следващите месеци могат да дадат повече яснота за посоката.
От къде са данните?
Първо нека уточним, че данните, които ние от Homeheed публикуваме всеки месец, не идват от брокери. Homeheed не е агенция за недвижими имоти и ние не сме брокери. Ние сме програмисти и работата ни е да правим компютърната система на Homeheed, които всяка минута обикаля интернет, за да събира всички обяви за имоти на едно място.
След като събрахме всички обяви, видяхме че всъщност много обяви се повтарят – т.е. за един апартамент има по 5-6, понякога дори и 10 обяви. Затова “научихме” нашата компютърна система да познава, когато няколко обяви всъщност показват един и същи апартамент. Така системата на Homeheed следи един апартамент като следи всички обяви за него. Когато всичките му обяви се свалят от интернет, системата ни приема, че апартаментът е продаден на последната обявена цена. В нашите графики използваме точно тази система на Homeheed и всички данни идват от вече свалените обяви за жилища и тяхната последно обявена цена.
Още интересни теми от блога ни: Празните жилища – могат ли да намалят цените в София?