Април 2023 – ами ако цените тръгнат нагоре?

Всички експерти чакат падане на цените на жилищата в София. Ами ако грешат? Ами ако цените всъщност тръгнат нагоре?

Към днешна дата цените са почти същите каквито бяха и преди около година (май 2022). По последни данни (от април 2023) 3-стаен апартамент струва средно €178,000, а 2-стайните струва €115,000. С други думи за последните 11 месеца цените са замръзнали и почти не мърдат нито нагоре нито надолу. В същото време наемите бележат рекорд след рекорд. Днес средният месечен наем на 2-стаен е 800 лв., а на 3-стаен достигна дори 1200 лв.

Какво ни дава правото да мислим, че всички есперти може да грешат? На каква база задаваме въпроса “ами ако цените тръгнат нагоре”? Правим го, на база на средните заплати в София. Исторически се вижда много силна зависимост между цени и заплати, и поне според графиката на двете (която е по-надолу в този текст) изглежда сякаш жилищата вече не са надценени. И може би дори има реална възможност цените им да тръгнат нагоре.

Цената на 3-стаен

Цената на 3-стайните апартаменти се повиши много след като пандемията затихна. Започвайки от март 2021 г. с цена от €120,000, за малко повече от 1 година цената достигна €175,000 през май 2022 г. Това е покачване с над 45% за 14 месеца. Само че след пика от май 2022 г., следващите 11 месеца цената на практика не мръдна – движеше се без ясна посока ту надолу, ту нагоре, но никога не падна под €169,000 и никога не се качи над €179,000.

За април 2023 нашите данни показват средна цена от €178,000. Това е заплашително близо до горната граница от €179,000, която до сега никога не е преминавана. Ако тенденцията продължи и данните за следващия месец покажат средна цена над €179,000, то това ще значи, че вече официално цените на жилищата в София отново растат.

Цената на 2-стаен

Цената на 2-стайните също се повиши много след като пандемията затихна. Започвайки през април 2021 г. с цена от €79,000, за 14 месеца цената достигна €113,000 през юни 2022. Това е покачване с над 43% за 14 месеца. И тук, след пика от юни 2022 г., последваха 10 месеца, в които цената се движеше без ясна посока ту нагоре, ту надолу, като не падаше под €110,000 и не се качваше над €116,000. За април 2023 средната цена на 2-стайните отново е близка до горната граница, със стойност от €115,000.

Интересно е, че в наблюденията ни до сега 2-стайните сякаш следват посоката на 3-стайните, но с 1 месец закъснение. Например най-високата стойност на 3-стайните бе декември 2022 (€179,000), а най-високата стойност на 2-стайнтие бе на следващия месец – януари 2023 (€116,000). Така че малкото падане на 2-стайните този месец (от €116,000 на €115,000) по-скоро не е изненада и по-скоро повтаря случилото се с 3-стайните.

Наем на 2-стаен

Много дълго време наемите на 2-стайните стояха на 700 лв. месечно и не се променяха. През август 2022 г. се случи нещо съвсем ново – наемите се повишиха над 700 лв. за първи път в историята. Покачването продължи и в следващите месеци до февруари 2023, когато наемът достигна 800 лв. – абсолютен рекорд, който никога до сега не бе достиган в София. През март 2023 имаше леко разколебаване със стойност от 790 лв, но април отново затвърждава кръглите 800 лв. на месец.

По всичко личи, че историята ще се повтори, и отново много дълго време наемите на 2-стайните ще се задържат на кръглите 800 лв.

Наем на 3-стаен

Наемите на 3-стайните дълго време стояха на 900 лв (от юни 2018 до септември 2019 г.). Точно преди коронавируса те бяха тръгнали да се покачват и на два пъти достигаха 1000 лв. (през декември 2019 и март 2020). Но дойде коронавируса и ги смъкна доста. След като пандемията поотшумя, през септември 2021 г. наемът на 3-стаен отново достигна старото си стабилно ниво от 900 лв. и остана на него до февруари 2022. Тогава, точно както се случи и преди Covid, наемите започнаха да тестват по-високи нива, за да успеят през август 2022 да достигнат отново 1000 лв, а през октомври дори го надвишиха и достигнаха рекордните 1100 лв. Последваха 5 поредни месеца без промяна на цената – 1100 лв месечно – и изглеждаше сякаш тази цена ще се запази за дълго.

Само че март 2023 видяхме нещо съвсем неочаквано – наемът на 3-стайните изненадващо удари нов исторически рекорд от 1200 лв на месец! Тази стойност от 1200 лв. се запазви и през април. Това, в съчетание с абсолютния рекорд от 800 лв при 2-стайните ясно показва, че наемите в момента са силно търсени и стават все по-скъпи.

Заплатите – и как ще се движат цените?

Впечатляващо е колко са свързани цените и заплатите. Гледайки графиката горе, между 2016 и 2020 графиката на цените и графиката на заплатите на практика са една и съща графика. С други думи преди да дойде пандемията, цените на жилищата в София са били в много силна зависимост от заплатите в София. Толкова силна зависимост, че може да се каже, че средната заплата директно е определяла средната цена на жилищата.

След това, през март 2020, идва пандемията и България е затворена. Цените спират да раста за 1 година (до март 2021), защото хората се страхуват “сега с тази пандемия, какво ще стане…“. В същото време обаче, заплатите не спират да растат – към март 2021 графиката на заплатите вече е значително над графиката на “замръзналите” цени.

След март 2021, може би защото страхат от пандемията вече е преминал, или може би защото започва да се разразява силна инфлация, цените тръгват рязко нагоре. От март 2021, до май 2022 за 14 месеца цените скачат с 45% (нечуван ръст поне от 2008 насам). Това докарва графиката на цените до ниво значително над графиката на заплатите. С други думи може да се твърди, че към май 2022 “жилищата са надценени” (поне спрямо заплатите).

От лятото на 2022 започват много процеси, които вещаят падане на цените. Това са вдигане на лихвите от централните банки, очакване за идваща рецесия, падане на цените на жилищата в чужбина, политическа криза в България, дори има война (в Украйна). От есента на 2022 всички анализатори твърдят че “цените ще се запазят или леко ще паднат с до 10%”. Дори и нашата прогноза от август 2022 е такава. И цените наистина до ден днешен са замръзнали на нивото си от май 2022.

Само че заплатите не са замръзнали. Те растат! И то растат с толкова много, че вече графиката им е над графиката на цените. С други думи може да се каже, че към днешна дата “жилищата вече не са надценени” (поне спрямо заплатите). И ако супер силната зависимост между цени и заплати, която виждахме до 2020, се окаже по-силна от всички други фактори (лихви, рецесия, политика, война и т.н.), то може би е време да прогнозираме ръст на цените?

До момента няма анализатори, който да прогнозират ръст на цените. Всички очаквания са за задържане или падане на цените. Но ако приемем, че “най-важни за цените са заплатите”, то определено е дошъл момента да коментираме и тази възможност – не е изключено цените всъщност да тръгнат нагоре!

От къде са данните?

Първо нека уточним, че данните, които ние от Homeheed публикуваме всеки месец, не идват от брокери. Homeheed не е агенция за недвижими имоти и ние не сме брокери. Ние сме програмисти и работата ни е да правим компютърната система на Homeheed, които всяка минута обикаля интернет, за да събира всички обяви за имоти на едно място.

След като събрахме всички обяви, видяхме че всъщност много обяви се повтарят – т.е. за един апартамент има по 5-6, понякога дори и 10 обяви. Затова “научихме” нашата компютърна система да познава, когато няколко обяви всъщност показват един и същи апартамент. Така системата на Homeheed следи един апартамент като следи всички обяви за него. Когато всичките му обяви се свалят от интернет, системата ни приема, че апартаментът е продаден на последната обявена цена. В нашите графики използваме точно тази система на Homeheed и всички данни идват от вече свалените обяви за жилища и тяхната последно обявена цена.

Още интересни теми от блога ни: Празните жилища – могат ли да намалят цените в София?