Август 2023 – може би оставаме на плато

Ръстът от юни и юли не се потвърди през aвгуст. Все още не е ясно дали наистина цените тръгват нагоре, или оставаме на плато.

Средната цена на 3-стаен се върна обратно надолу и вече е €180,000. При 2-стайните видяхме втория силен месец и средната цена стигна €125,000. Потвърждава се и тенденцията 2-стайните да следват 3-стайните с 1 месец закъснение и ако това продължи – следващият месец 2-стайните би трябвало да са надолу.

При наемите имаме изненадваща промяна. Имаме нов рекорд в цената на 2-стайните – 840 лв на месец. Наемите на 2-стайните никога не са били повече от 800 лв., така че този рекорд е ясна индикация, че наемите имат голям потенциал за ръст. 3-стайните, които при наемите следват 2-стайните, засега запазват 1200 лева на месец.

Цената на 3-стаен

Цената на 3-стайните апартаменти се повиши много през 2021 г. Започвайки от март 2021 г. с цена от €120,000, за малко повече от 1 година цената достигна €175,000 през май 2022 г. Това е покачване с над 45% за 14 месеца.

След пика от май 2022 г., следващите 12 месеца цената на практика не мръдна – движеше се без ясна посока – ту надолу, ту нагоре, но никога не падна под €169,000 и никога не се качи над €179,000.

До юни 2023 г., когато данните отчетоха средна цена от €183,000. Това бе първи случай на цена над €179,000, и съответно бе първият сигнал, че платото в цените може би вече е преминало и е започнал ръст. Юли продължи ръста от юни, но за август виждаме връщане почти до нивата от платото с цена от €180,000. Така че чакаме с нетърпение данните за септември, за да видим дали оставаме в старото плато или ръстът от юни ще продължи.

Цената на 2-стаен

Цената на 2-стайните също се повиши много през 2021. Започвайки през април 2021 г. с цена от €79,000, за 14 месеца цената достигна €113,000 през юни 2022. Това е покачване с над 43% за 14 месеца.

И тук, след пика от юни 2022 г., последваха 11 месеца, в които цената се движеше без ясна посока ту нагоре, ту надолу, като не падаше под €110,000 и не се качваше над €116,000.

До юли 2023 г., когато средната цена на 2-стайните за първи път премина границата от €116,000 и вече бе €119,000. Това потвърди тенденцията 2-стайните да следват 3-стайните, но с един месец закъснение – точно месец по-рано (юни 2023) 3-стайните бяха надскочили платото си. За август 2023 виждаме дори още по-голям ръст при 2-стайните с рекордната цена от €125,000. Но ако продължат да следват 3-стайните, би трябва за септември да видим спад на цените им.

Наем на 2-стаен

През по-голямата част от последните 5 години, 2-стайните апартаменти се отдаваха за средно 700 лв. на месец. След март 2020 г. наемът им падна малко, но февруари 2022 г. се възстанови и продължи да е както преди – по 700 лв. на месец.

През август 2022 г. обаче се случи нещо съвсем ново – наемите се повишиха над 700 лв. за първи път в историята. Покачването продължи и в следващите месеци до февруари 2023, когато наемът достигна 800 лв. – абсолютен рекорд, който никога не бе достиган в София. Тази върхова стойност се запази и в следващите 5 месеца, и през юли 2023 г. все още е 800 лв. на месец.

През август 2023 г. отново се случи нещо съвсем ново – наемите за първи път в историята се повишиха над 800 лв. и достигнаха 840 лв. на месец. Ако историята от миналата година се повтори, е много възможно скоро да видим среден наем от кръглите 900 лв.

Наем на 3-стаен

През по-голямата част от последните 5 години, 3-стайните апартаменти все се опитваха да достигнат 1000 лева месечен наем, но нещо все ги спираше и ги държеше по-скоро на около 900 лева месечно.

И така до oктомври 2022 г., когато наемът на 3-стаен не само че достигна заветните 1000 лв., но дори ги премина и вече бе 1100 лева месечно. Тази стойност се запази без промяна през следващите 5 месеца и ние очаквахме, че 3-стайните са намерили стабилната си наемна цена.

Mарт 2023 г. видяхме нещо съвсем неочаквано – въпреки че съвсем скоро беше направил голям скок, наемът на 3-стайните отново се вдигна и удари нов исторически рекорд от 1200 лв на месец! Тази стойност от 1200 лв. се запазва и до днес вече 6-и пореден месец. Но при наемите 3-стайните следват 2-стайните, така че ако 2-стайните наистина тръгнат нагоре, вероятно и 3-стайните скоро ще ги последват.

Заплатите – и как ще се движат цените?

Впечатляващо е колко са свързани цените и заплатите. Гледайки графиката горе, между 2016 и 2020 г. графиката на цените и графиката на заплатите (зелената и жълтата линия) на практика са една и съща графика. С други думи преди да дойде пандемията, цените на жилищата в София са били в много силна зависимост от заплатите в София. Толкова силна зависимост, че може да се каже, че средната заплата директно е определяла средната цена на жилищата.

След това, през март 2020, идва пандемията и България е затворена. Цените спират да растат за 1 година (до март 2021), защото хората се страхуват “сега с тази пандемия, какво ще стане…“. В същото време обаче, заплатите не спират да растат – към март 2021 графиката на заплатите вече е значително над графиката на “замръзналите” цени.

След март 2021, може би защото страхът от пандемията вече е преминал, може би защото започва да се разразява силна инфлация, или може би просто за да се наваксат високите заплати, цените тръгват рязко нагоре. От март 2021, до май 2022 за 14 месеца цените скачат с 45% (нечуван ръст поне от 2008 насам). Това докарва графиката на цените до ниво значително над графиката на заплатите. С други думи може да се твърди, че към май 2022 “жилищата са надценени” (поне спрямо заплатите).

От лятото на 2022 започват много процеси, които вещаят падане на цените. Това са вдигане на лихвите от централните банки, очакване за идваща рецесия, падане на цените на жилищата в чужбина, политическа криза в България, дори има война (в Украйна). От есента на 2022 всички анализатори твърдят, че “цените ще се запазят или леко ще паднат с до 10%”. Дори и нашата прогноза от август 2022 е такава. И цените наистина до май 2023 бяха замръзнали на нивото си от май 2022 г..

Само че заплатите не са замръзнали. Те растат! И то растат с толкова много, че към май 2023 графиката им е вече над графиката на цените. С други думи, може да се каже, че към май 2023 “жилищата вече не са надценени” (поне спрямо заплатите). И както написахме още април 2023: “ако супер силната зависимост между цени и заплати, която виждахме до 2020, се окаже по-силна от всички други фактори (лихви, рецесия, политика, война и т.н.), то може би е време да прогнозираме ръст на цените?”

До момента няма анализатори, който да прогнозират ръст на цените. Всички очаквания са за задържане или падане на цените. Но ако приемем, че “най-важни за цените са заплатите”, то определено е дошъл момента да коментираме и тази възможност – не е изключено цените всъщност да тръгнат нагоре!

Първи данни за потенциално покачване виждаме през юни и юли 2023, когато цените на 3-стайните за първи път преминаха границата от €180,000 и достигнаха €184,000. През август обаче се върнаха обратно на €180,000. Все още не е ясно дали платото продължава, или е започнал ръст. Поне според заплатите, има потенциал ръстът на цените да не остане само за юни и юли, а да го видим и в следващите месеци.

От къде са данните?

Първо нека уточним, че данните, които ние от Homeheed публикуваме всеки месец, не идват от брокери. Homeheed не е агенция за недвижими имоти и ние не сме брокери. Ние сме програмисти и работата ни е да правим компютърната система на Homeheed, която всяка минута обикаля интернет, за да събира всички обяви за имоти на едно място.

След като събрахме всички обяви, видяхме че всъщност много обяви се повтарят – т.е. за един апартамент има по 5-6, понякога дори и 10 обяви. Затова “научихме” нашата компютърна система да познава, когато няколко обяви всъщност показват един и същи апартамент. Така системата на Homeheed следи един апартамент като следи всички обяви за него. Когато всичките му обяви се свалят от интернет, системата ни приема, че апартаментът е продаден на последната обявена цена. В нашите графики използваме точно тази система на Homeheed и всички данни идват от вече свалените обяви за жилища и тяхната последно обявена цена.

Още интересни теми от блога ни: Празните жилища – могат ли да намалят цените в София?