През изминалия месец (декември 2022) цените на 2-стайните и на 3-стайните имаха съвсем различно поведение – 3-стайните скочиха с рекордно много, а 2-стайните паднаха с рекордно много.
При 3-стайните, имаме нова рекордно висока стойност – €179,000. Това е подобрение на предишния рекорд с цели €4000! При 2-стайните, цената изненадващо падна с цели €5000 от аболютния си рекорд (€115,000) до най-ниската си стойност от лятото насам – €110,000.
При наемите нямаше изненади. Наемът на 3-стаен остана непроменен вече трети пореден месец – 1100 лв. месечно. И 2-стайните изглежда сякаш намериха психологически кръглата си равновесна точка от 750 лв месечно и вероятно също като 3-стайните ще останат без промяна в следващите месеци.
Цената на 3-стаен
Цената на 3-стайните апартаменти се повиши много след като пандемията затихна. Започвайки от март 2021 г. с цена от €120,000, за малко повече от 1 година цената достигна €175,000 през май 2022 г. Това е покачване с над 45% за 14 месеца. След пика от май 2022 г., следващите 6 месеца цената на практика не мръдна – първоначално се движеше без ясно посока ту надолу, ту нагоре, но в крайна сметка през октомври и ноември цената си беше пак €175,000. През декември цената се покачи рязко с цели €4000 и отбеляза нов исторически рекорд €179,000.
Декември е леко странен месец за имотния пазар по две причини – първо има много почивни дни и второ повечето брокери са заети да приключат договорените си сделки преди края на годината. Затова всяка година броят новодоговорени сделки през декември пада. Вероятно рязката промяна на цената през декември е по-скоро заради сезонно по-малкия брой сделки. Ако повишението на цената се запази и през януари 2023, то тогава можем да кажем, че започва нова вълна на покачване.
Цената на 2-стаен
Цената на 2-стайните същo се повиши много след като пандемията затихна. Започвайки през април 2021 г. с цена от €79,000, за 14 месеца цената достигна €114,000 през юни 2022. Това е покачване с над 44% за 14 месеца. И тук, след пика от юни 2022 г., последваха 6 месеца, в които цената се движеше без ясно посока ту надолу, ту нагоре, като в крайна сметка през ноември бе пак почти същата като през юни – €115,000. През декември цената се понижи рязко с цели €5000 и достигна най-ниската си стойност от юни насам – €110,000.
Интересно е, че в набюденията ни до сега 2-стайните сякаш следват посоката на 3-стайните, но с 1 месец закъснение. Месец декември 2022 определено са изключение от това правило. И тук както и при 3-стайните за сега приемаме, че рязката промяна на цените се дължи на сезонни фактори (декември е странен месец за пазара). Ако тенденцията се запази и през януари 2023, тогава вече можем да говорим за обръщане на посоката на цените.
Наем на 2-стаен
Много дълго време наемите на 2-стайните стояха на 700 лв. месечно и не се променяха. През август 2022 г. се случи нещо съвсем ново – наемите се повишиха над 700 лв. за първи път от 2018 година насам. Покачването продължи и през септември, а през октомври наемът на 2-стаен удари рекорда си от 780 лв на месец. През ноември виждаме обръщане надолу до 740 лв, което показа, че психологическите 800 лв. явно няма да бъдат достигнати. За декември данните показват, че вече сме на предната психологически кръгла стойност от 750 лв на месец. Очакванията ни са тази стойност да се запази в следващите месеци.
Наем на 3-стаен
Наемите на 3-стайните дълго време бяха на 900 лв (от юни 2018 до септември 2019 г.). Точно преди коронавируса те бяха тръгнали да се покачват и на два пъти достигаха 1000 лв. (през декември 2019 и март 2020). Но дойде коронавируса и ги смъкна доста. Миналата година, септември 2021 г., наемът на 3-стаен отново достигна старото си стабилно ниво от 900 лв. и остана на него до февруари 2022. Тогава, точно както се случи и преди Covid, наемите започнаха да тестват по-високи нива, за да успеят през август 2022 да достигнат отново 1000 лв, а през октомври дори го надвишиха и достигнаха рекордните 1100 лв. През ноември и декември наемът запази рекорда си от 1100 лв месечно.
След трети пореден месец на тази стойност, вече приемаме, че това е стабилното ниво за наемът на 3-стаен в София, и очакваме това ниво да се запази и в следващите месеци.
Как ще се движат цените?
От поне 6 месеца насам много медии и много експерти прогнозират спад заради покачващите се лихви на централните банки. Нашата прогноза за това как ще се движат цените също бе за по-скоро охлаждане и намаляване на цените. Данните обаче показват друго – поне за сега спад няма! Интересно е че данните за декември са изключително разнопосочни – едновременно виждаме рекорден ръст при 3-стайните и рекорден спад при 2-стайните. Това може би значи, че наближава моментът, в който цените ще поемат стремглаво в едната от двете посоки, но поне за сега все още не ясно дали това ще е надолу или нагоре. Чакаме с нетърпение данните за януари, за да видим дали една от двете посоки ще се потвърди, или това ще е поредното “ту нагоре, ту надолу” което в крайна сметка само запазва цените непроменени.
Данните ни за януари 2023 очаквайте между 10-ти и 15-ти февруари 2023. Преди това, още на 1-ви февруари 2023, можете да видите предварителните ни данни за месец януари в интерактивната графика на нашата начална страница.