Май 2023 – вече 1 година застой

Цените на жилищата от 1 година не са мръднали. Вървят ту нагоре, ту надолу, но на практика са същите каквито бяха и преди година. През май 2022 средната цена на 3-стаен в София беше €175,000, а днес, година по-късно (май 2023), цената е €176,000. При 2-стайните през май 2022 цената бе €113,500, а днес година по-късно е €115,000.

С други думи, за 1 година цените на жилищата в София са се повишили с по-малко от 1%, при над 10% инфлация. Това значи, че инвестицията в жилище от 1 година вече не пази от инфлация. Или по друг начин казано, дали човек е купил жилище след май 2023 или си е държал парите на депозит в банка няма значение – и двата типа инвестиция са еднакво изядени от инфлацията.

Дори и доходът от наем не покрива инфлацията. Средният месечен наем за 2-стаен в София е 800 лв, а за 3-стаен е 1200 лв. Това значи, че средната доходност от наем е едва 4.2%, при над 10% инфлация.

Цената на 3-стаен

Цената на 3-стайните апартаменти се повиши много след като пандемията затихна. Започвайки от март 2021 г. с цена от €120,000, за малко повече от 1 година цената достигна €175,000 през май 2022 г. Това е покачване с над 45% за 14 месеца. Само че след пика от май 2022 г., следващите 12 месеца цената на практика не мръдна – движеше се без ясна посока ту надолу, ту нагоре, но никога не падна под €169,000 и никога не се качи над €179,000.

За май 2023 нашите данни показват средна цена от €176,000. Това на практика е същата цена колкото беше и преди 1 година (през май 2022 е €175,000).

Цената на 2-стаен

Цената на 2-стайните също се повиши много след като пандемията затихна. Започвайки през април 2021 г. с цена от €79,000, за 14 месеца цената достигна €113,000 през юни 2022. Това е покачване с над 43% за 14 месеца. И тук, след пика от юни 2022 г., последваха 11 месеца, в които цената се движеше без ясна посока ту нагоре, ту надолу, като не падаше под €110,000 и не се качваше над €116,000. За май 2023 средната цена на 2-стайните отново е близка до цената от преди 1 година и е €115,000.

Интересно е, че в наблюденията ни досега 2-стайните сякаш следват посоката на 3-стайните, но с 1 месец закъснение. Например, ръстът на 3-стайните спря през май 2022 (€175,000), а ръстът на 2-стайните спря на следващия месец – юни 2023 (€113,000).

Наем на 2-стаен

Много дълго време наемите на 2-стайните стояха на 700 лв. месечно и не се променяха. През август 2022 г. се случи нещо съвсем ново – наемите се повишиха над 700 лв. за първи път в историята. Покачването продължи и в следващите месеци до февруари 2023, когато наемът достигна 800 лв. – абсолютен рекорд, който никога досега не бе достиган в София. Тази върхова стойност се запази и в следващите 3 месеца, и през май 2023 все още е 800 лв. на месец.

По всичко личи, че историята ще се повтори, и отново много дълго време наемите на 2-стайните ще се задържат на кръглите 800 лв.

Наем на 3-стаен

Наемите на 3-стайните дълго време стояха на 900 лв (от юни 2018 до септември 2019 г.). Точно преди коронавируса те бяха тръгнали да се покачват и на два пъти достигаха 1000 лв. (през декември 2019 и март 2020). Но дойде коронавируса и ги смъкна доста. След като пандемията поотшумя, през септември 2021 г. наемът на 3-стаен отново достигна старото си стабилно ниво от 900 лв. и остана на него до февруари 2022. Тогава, точно както се случи и преди Covid, наемите започнаха да тестват по-високи нива, за да успеят през август 2022 да достигнат отново 1000 лв, а през октомври дори го надвишиха и достигнаха рекордните 1100 лв. Последваха 5 поредни месеца без промяна на цената – 1100 лв месечно – и изглеждаше сякаш тази цена ще се запази за дълго.

Само че март 2023 видяхме нещо съвсем неочаквано – наемът на 3-стайните изненадващо удари нов исторически рекорд от 1200 лв на месец! Тази стойност от 1200 лв. се запази и през април и май. Това, в съчетание с абсолютния рекорд от 800 лв при 2-стайните ясно показва, че наемите в момента са силно търсени и стават все по-скъпи.

И тук при 3-стайните очакваме, че кръглите 1200 лв ще се задържат за дълго време.

Заплатите – и как ще се движат цените?

Впечатляващо е колко са свързани цените и заплатите. Гледайки графиката горе, между 2016 и 2020 графиката на цените и графиката на заплатите на практика са една и съща графика. С други думи преди да дойде пандемията, цените на жилищата в София са били в много силна зависимост от заплатите в София. Толкова силна зависимост, че може да се каже, че средната заплата директно е определяла средната цена на жилищата.

След това, през март 2020, идва пандемията и България е затворена. Цените спират да растат за 1 година (до март 2021), защото хората се страхуват “сега с тази пандемия, какво ще стане…“. В същото време обаче, заплатите не спират да растат – към март 2021 графиката на заплатите вече е значително над графиката на “замръзналите” цени.

След март 2021, може би защото страхът от пандемията вече е преминал, или може би защото започва да се разразява силна инфлация, цените тръгват рязко нагоре. От март 2021, до май 2022 за 14 месеца цените скачат с 45% (нечуван ръст поне от 2008 насам). Това докарва графиката на цените до ниво значително над графиката на заплатите. С други думи може да се твърди, че към май 2022 “жилищата са надценени” (поне спрямо заплатите).

От лятото на 2022 започват много процеси, които вещаят падане на цените. Това са вдигане на лихвите от централните банки, очакване за идваща рецесия, падане на цените на жилищата в чужбина, политическа криза в България, дори има война (в Украйна). От есента на 2022 всички анализатори твърдят че “цените ще се запазят или леко ще паднат с до 10%”. Дори и нашата прогноза от август 2022 е такава. И цените наистина до ден днешен са замръзнали на нивото си от май 2022.

Само че заплатите не са замръзнали. Те растат! И то растат с толкова много, че вече графиката им е над графиката на цените. С други думи може да се каже, че към днешна дата “жилищата вече не са надценени” (поне спрямо заплатите). И ако супер силната зависимост между цени и заплати, която виждахме до 2020, се окаже по-силна от всички други фактори (лихви, рецесия, политика, война и т.н.), то може би е време да прогнозираме ръст на цените?

До момента няма анализатори, който да прогнозират ръст на цените. Всички очаквания са за задържане или падане на цените. Но ако приемем, че “най-важни за цените са заплатите”, то определено е дошъл момента да коментираме и тази възможност – не е изключено цените всъщност да тръгнат нагоре!

От къде са данните?

Първо нека уточним, че данните, които ние от Homeheed публикуваме всеки месец, не идват от брокери. Homeheed не е агенция за недвижими имоти и ние не сме брокери. Ние сме програмисти и работата ни е да правим компютърната система на Homeheed, която всяка минута обикаля интернет, за да събира всички обяви за имоти на едно място.

След като събрахме всички обяви, видяхме че всъщност много обяви се повтарят – т.е. за един апартамент има по 5-6, понякога дори и 10 обяви. Затова “научихме” нашата компютърна система да познава, когато няколко обяви всъщност показват един и същи апартамент. Така системата на Homeheed следи един апартамент като следи всички обяви за него. Когато всичките му обяви се свалят от интернет, системата ни приема, че апартаментът е продаден на последната обявена цена. В нашите графики използваме точно тази система на Homeheed и всички данни идват от вече свалените обяви за жилища и тяхната последно обявена цена.

Още интересни теми от блога ни: Празните жилища – могат ли да намалят цените в София?