Септември 2023 – цените няма да падат!

Жилищата в София или ще поскъпнат, или ще запазят цената си. Все още не е ясно кое от двете ще стане. Но по всичко личи, че те няма да паднат. Поне в близко бъдеще това не изглежда да е възможно.

През последните 4 месеца има раздвижване на цените. Първо през юни и юли те тръгнаха нагоре, след това август се върнаха малко и сега септември пак са нагоре. Днес средната цена на 3-стайните в София е €184,000, а на 2-стаен е €119,000. От двата вида, по-важните са 3-стайните, тъй като те задават тенденцията в цената, а 2-стайните ги следват с 1 месец закъснение.

И наемите вървят нагоре. Те всеки месец достигат нов рекорд. За септември 2-стайните се отдават средно за 850 лв на месец. Никога до сега наемът на 2-стайните не е бил толкова висок. Ако ръстът им продължи, вероятно и 3-стайните, които през август се отдаваха за 1200 лв месечно, ще тръгнат като 2-стайните нагоре.

Цената на 3-стаен

Цената на 3-стайните апартаменти се повиши много през 2021 г. Започвайки от март 2021 г. с цена от €120,000, за малко повече от 1 година цената достигна €175,000 през май 2022 г. Това е покачване с над 45% за 14 месеца.

След пика от май 2022 г., следващите 12 месеца цената на практика не мръдна – движеше се без ясна посока – ту надолу, ту нагоре, но никога не падна под €169,000 и никога не се качи над €179,000.

Първият пробив над €179,000 бе през юни и юли 2023 г., когато средната цена достигна €185,000. През август цената се върна на €180,000, но за септември виждаме отново ръст до €184,000. За момента не е сигурно дали сме в ново плато около €180,000-€185,000 или ще видим постепенен ръст в цените. Но по всичко личи, че миналото плато от май 2022 до май 2023 (между €169,000 и €179,000) вече е надскочено, и поне в близко бъдеще няма да видим падане пак до него.

Цената на 2-стаен

Цената на 2-стайните също се повиши много през 2021. Започвайки през април 2021 г. с цена от €79,000, за 14 месеца цената достигна €113,000 през юни 2022. Това е покачване с над 43% за 14 месеца.

И тук, след пика от юни 2022 г., последваха 12 месеца, в които цената се движеше без ясна посока ту нагоре, ту надолу, като не падаше под €110,000 и не се качваше над €116,000.

Първият пробив над €116,000 бе през юли и август 2023 г., когато средната цена достигна €125,000. През септември цената се върна на €119,000. Забелязва се, че цените на 2-стайните следват цените на 3-стайните, с 1 месец закъснение. Така че ако тази зависимост продължи, за следващия месец би трябвало да видим покачване на 2-стайните.

Наем на 2-стаен

През по-голямата част от последните 5 години, 2-стайните апартаменти се отдаваха за средно 700 лв. на месец. След март 2020 г. заради пандемията наемът им падна малко, но февруари 2022 г. се възстанови и продължи да е както преди – по 700 лв. на месец.

През август 2022 г. обаче се случи нещо съвсем ново – наемите се повишиха над 700 лв. за първи път в историята. Покачването продължи и в следващите месеци до февруари 2023, когато наемът достигна 800 лв. – абсолютен рекорд, който никога не бе достиган в София. Тази върхова стойност се запази в следващите 5 месеца.

До август 2023 г., когато наемите отново тръгнаха нагоре. Днес, средният наем на 2-стаен апартамент в София е 850 лв. на месец. Сега интересният въпрос е дали сезонът на наемите вече е преминал и тези 850 лв. ще се запазят за дълго, или историята от миналата година ще се повтори, и през февруари 2024 г. ще достигнат новата кръгла стойност от 900 лв.

Наем на 3-стаен

През по-голямата част от последните 5 години, 3-стайните апартаменти все се опитваха да достигнат 1000 лева месечен наем, но нещо все ги спираше и ги държеше по-скоро на около 900 лева месечно.

И така до oктомври 2022 г., когато наемът на 3-стаен не само че достигна заветните 1000 лв., но дори ги премина и вече бе 1100 лева месечно. Тази стойност се запази без промяна през следващите 5 месеца и ние очаквахме, че 3-стайните са намерили стабилната си наемна цена.

Mарт 2023 г. видяхме нещо съвсем неочаквано – въпреки че съвсем скоро беше направил голям скок, наемът на 3-стайните отново се вдигна и удари нов исторически рекорд от 1200 лв на месец! Тази стойност от 1200 лв. се запазва и до днес вече 7-ми пореден месец. Но при наемите 3-стайните следват 2-стайните, така че ако 2-стайните продължат да вървят нагоре, вероятно и 3-стайните скоро ще ги последват.

Заплатите – и как ще се движат цените?

Впечатляващо е колко са свързани цените и заплатите. Гледайки графиката горе, между 2016 и 2020 г. графиката на цените и графиката на заплатите (зелената и жълтата линия) на практика са една и съща графика. С други думи преди да дойде пандемията, цените на жилищата в София са били в много силна зависимост от заплатите в София. Толкова силна зависимост, че може да се каже, че средната заплата директно е определяла средната цена на жилищата.

След това, през март 2020, идва пандемията и България е затворена. Цените спират да растат за 1 година (до март 2021), защото хората се страхуват “сега с тази пандемия, какво ще стане…“. В същото време обаче, заплатите не спират да растат – към март 2021 графиката на заплатите вече е значително над графиката на “замръзналите” цени.

След март 2021, може би защото страхът от пандемията вече е преминал, може би защото започва да се разразява силна инфлация, или може би просто за да се наваксат високите заплати, цените тръгват рязко нагоре. От март 2021, до май 2022 за 14 месеца цените скачат с 45% (нечуван ръст поне от 2008 насам). Това докарва графиката на цените до ниво значително над графиката на заплатите. С други думи може да се твърди, че към май 2022 “жилищата са надценени” (поне спрямо заплатите).

От лятото на 2022 започват много процеси, които вещаят падане на цените. Това са вдигане на лихвите от централните банки, очакване за идваща рецесия, падане на цените на жилищата в чужбина, политическа криза в България, дори има война (в Украйна). От есента на 2022 всички анализатори твърдят, че “цените ще се запазят или леко ще паднат с до 10%”. Дори и нашата прогноза от август 2022 е такава. И цените наистина до май 2023 бяха замръзнали на нивото си от май 2022 г..

Само че заплатите не са замръзнали. Те растат! И то растат с толкова много, че към май 2023 графиката им е вече над графиката на цените. С други думи, може да се каже, че към май 2023 “жилищата вече не са надценени” (поне спрямо заплатите). И както написахме още април 2023: “ако супер силната зависимост между цени и заплати, която виждахме до 2020, се окаже по-силна от всички други фактори (лихви, рецесия, политика, война и т.н.), то може би е време да прогнозираме ръст на цените?”

До момента няма анализатори, който да прогнозират ръст на цените. Всички очаквания са за задържане или падане на цените. Но ако приемем, че “най-важни за цените са заплатите”, то определено е дошъл момента да коментираме и тази възможност – не е изключено цените всъщност да тръгнат нагоре!

Първи данни за потенциално покачване виждаме през юни и юли 2023, когато цените на 3-стайните за първи път преминаха границата от €180,000 и достигнаха €184,000. През август се върнаха до €180,000, но септември отново са на €184,000. Все още не е ясно дали следва ново плато (около €180,000-€185,000), или е започнал ръст. Поне според заплатите, има потенциал ръстът на цените да не спре само до тук, а да го видим и в следващите месеци.

От къде са данните?

Първо нека уточним, че данните, които ние от Homeheed публикуваме всеки месец, не идват от брокери. Homeheed не е агенция за недвижими имоти и ние не сме брокери. Ние сме програмисти и работата ни е да правим компютърната система на Homeheed, която всяка минута обикаля интернет, за да събира всички обяви за имоти на едно място.

След като събрахме всички обяви, видяхме че всъщност много обяви се повтарят – т.е. за един апартамент има по 5-6, понякога дори и 10 обяви. Затова “научихме” нашата компютърна система да познава, когато няколко обяви всъщност показват един и същи апартамент. Така системата на Homeheed следи един апартамент като следи всички обяви за него. Когато всичките му обяви се свалят от интернет, системата ни приема, че апартаментът е продаден на последната обявена цена. В нашите графики използваме точно тази система на Homeheed и всички данни идват от вече свалените обяви за жилища и тяхната последно обявена цена.

Още интересни теми от блога ни: Празните жилища – могат ли да намалят цените в София?