Юли 2023 – потвърждаваме: ▲ нагоре

Ръстът от юни се потвърждава и през юли. Изглежда сякаш “застоят” на цените вече е в историята, и сме влезли в нов период – на покачване.

Средната цена на 3-стаен се покачи с още €2000 и вече е €185,000. И 2-стайните надскочиха платото си, в което бяха последната година, и през юли вече струват средно €119,000. Потвърждава се и тенденцията 2-стайните да следват 3-стайните с 1 месец закъснение.

При наемите няма промени. Един средностатистически 2-стаен апартамент се отдава за 800 лева на месец, а 3-стаен за 1200 лева на месец. Тези наеми се задържат без промяна вече 5-ти пореден месец.

Цената на 3-стаен

Цената на 3-стайните апартаменти се повиши много през 2021. Започвайки от март 2021 г. с цена от €120,000, за малко повече от 1 година цената достигна €175,000 през май 2022 г. Това е покачване с над 45% за 14 месеца.

След пика от май 2022 г., следващите 12 месеца цената на практика не мръдна – движеше се без ясна посока ту надолу, ту нагоре, но никога не падна под €169,000 и никога не се качи над €179,000.

До миналия месец (юни 2023), когато данните отчитат средна цена от €183,000. Това бе първи случай на цена над €179,000, и съответно бе първият сигнал, че застоят в цените може би вече е преминал и е започнал ръст. Този месец (юли 2023) потвърди ръста – цените се вдигнаха отново до €185,000. След това потвърждение изглежда, че в следващите месеци ще видим ръст.

Цената на 2-стаен

Цената на 2-стайните също се повиши много през 2021. Започвайки през април 2021 г. с цена от €79,000, за 14 месеца цената достигна €113,000 през юни 2022. Това е покачване с над 43% за 14 месеца.

И тук, след пика от юни 2022 г., последваха 11 месеца, в които цената се движеше без ясна посока ту нагоре, ту надолу, като не падаше под €110,000 и не се качваше над €116,000.

До юли 2023, когато средната цена на 2-стайните за първи път премина границата от €116,000 и вече е €119,000. Това е ясна индикация, че платото вече е надскочено и вероятно следва ръст. Също така се потвърди и тенденцията 2-стайните да следват 3-стайните, но с един месец закъснение. Миналия месец 3-стайните за първи път надскочиха платото си, и бе очаквано този месец 2-стайните да направят същото.

Броят сделки

Дали цените се покачват, защото никой не купува и броят на продажбите е малък?

Данните на Агенцията по вписванията опровергават тази хипотеза. Всъщност от графиката горе се вижда, че броят сделки не е никак малък. С други думи – всъщност доста хора купуват жилища на тези високи цени.

Забележете червените точки. Това са “вторите тримесечия” (от март до юни включително) на всяка една година. Тъй като сезонът доста влиае на броят сделки, е добре да сравняваме само едни и същи тримесечия между различните години.

Вижда се как “точките” на 2021 и 2022 са значително над всички останали години – това е така, защото тогава имаше огромно търсене и бурен ръст в цените.

Също се вижда, че “точката” на 2020 е странно ниско – това е така, защото тогава имаше пандемия и всички трябваше да си стоим затворени вкъщи. В такава обстановка малко хора правеха огледи на апартаменти.

През 2023, “точката” (т.е. второто тримесечие) е значително под рекордните 2021 и 2022. Kакто на много места в медиите бе отразено, наистина броят сделки намаля с 12% през 2023. Но това е спрямо рекордната 2022 (т.е. 12% е падането от предпоследната до последната точка). Aко сравним броя сделки днес с броя сделки през “нормалните” 2019, 2018, 2017, ще видим, че днес има значително повече сделки от тогава. Така че определено не е вярно, че цените днес се вдигат, защото няма сделки.

Истината е, че днес, на тези високи цени, доста хора си купуват жилище.

Наем на 2-стаен

През по-голямата част от последните 5 години, 2-стайните апартаменти се отдаваха за средно 700 лв. на месец. След март 2020 наемът им падна малко, но февруари 2022 се възстанови и продължи да е както преди – по 700 лв. на месец.

През август 2022 г. обаче се случи нещо съвсем ново – наемите се повишиха над 700 лв. за първи път в историята. Покачването продължи и в следващите месеци до февруари 2023, когато наемът достигна 800 лв. – абсолютен рекорд, който никога не бе достиган в София. Тази върхова стойност се запази и в следващите 5 месеца, и през юли 2023 все още е 800 лв. на месец.

По всичко личи, че историята ще се повтори, и отново много дълго време наемите на 2-стайните ще се задържат на кръглите 800 лв.

Наем на 3-стаен

През по-голямата част от последните 5 години, 3-стайните апартаменти все се опитваха да достигнат 1000 лева месечен наем, но нещо все ги спираше и ги държеше по-скоро на около 900 лева месечно.

И така до oктомври 2022, когато се случи нещо изненадващо – за първи път наемът на 3-стаен премина границата от 1000 лв. и достигна 1100 лева месечно. Тази стойност се запази без промяна през следващите 5 месеца и ние очаквахме, че 3-стайните са намерили стабилната си наемна цена.

Mарт 2023 видяхме нещо съвсем неочаквано – въпреки че съвсем скоро беше направил голям скок, наемът на 3-стайните отново се вдигна и удари нов исторически рекорд от 1200 лв на месец! Тази стойност от 1200 лв. се запазва и до днес вече 5-ти пореден месец. Това ни кара да очакваме, че тази стойност ще се запази още дълго време.

Заплатите – и как ще се движат цените?

Впечатляващо е колко са свързани цените и заплатите. Гледайки графиката горе, между 2016 и 2020 графиката на цените и графиката на заплатите (зелената и жълтата линия) на практика са една и съща графика. С други думи преди да дойде пандемията, цените на жилищата в София са били в много силна зависимост от заплатите в София. Толкова силна зависимост, че може да се каже, че средната заплата директно е определяла средната цена на жилищата.

След това, през март 2020, идва пандемията и България е затворена. Цените спират да растат за 1 година (до март 2021), защото хората се страхуват “сега с тази пандемия, какво ще стане…“. В същото време обаче, заплатите не спират да растат – към март 2021 графиката на заплатите вече е значително над графиката на “замръзналите” цени.

След март 2021, може би защото страхът от пандемията вече е преминал, може би защото започва да се разразява силна инфлация, или може би просто за да се наваксат високите заплати, цените тръгват рязко нагоре. От март 2021, до май 2022 за 14 месеца цените скачат с 45% (нечуван ръст поне от 2008 насам). Това докарва графиката на цените до ниво значително над графиката на заплатите. С други думи може да се твърди, че към май 2022 “жилищата са надценени” (поне спрямо заплатите).

От лятото на 2022 започват много процеси, които вещаят падане на цените. Това са вдигане на лихвите от централните банки, очакване за идваща рецесия, падане на цените на жилищата в чужбина, политическа криза в България, дори има война (в Украйна). От есента на 2022 всички анализатори твърдят, че “цените ще се запазят или леко ще паднат с до 10%”. Дори и нашата прогноза от август 2022 е такава. И цените наистина до май 2023 бяха замръзнали на нивото си от май 2022.

Само че заплатите не са замръзнали. Те растат! И то растат с толкова много, че към май 2023 графиката им е вече над графиката на цените. С други думи може да се каже, че към май 2023 “жилищата вече не са надценени” (поне спрямо заплатите). И както написахме още април 2023: “ако супер силната зависимост между цени и заплати, която виждахме до 2020, се окаже по-силна от всички други фактори (лихви, рецесия, политика, война и т.н.), то може би е време да прогнозираме ръст на цените?”

До момента няма анализатори, който да прогнозират ръст на цените. Всички очаквания са за задържане или падане на цените. Но ако приемем, че “най-важни за цените са заплатите”, то определено е дошъл момента да коментираме и тази възможност – не е изключено цените всъщност да тръгнат нагоре!

Първи данни за потенциално покачване виждаме през последните два месеца – през юни 2023 цените на 3-стайните преминаха границата от €180,000, като продължиха нагоре и през юли 2023. Поне според заплатите, има потенциал ръстът на цените да не е само за тези два месеца, а да продължи и в следващите.

От къде са данните?

Първо нека уточним, че данните, които ние от Homeheed публикуваме всеки месец, не идват от брокери. Homeheed не е агенция за недвижими имоти и ние не сме брокери. Ние сме програмисти и работата ни е да правим компютърната система на Homeheed, която всяка минута обикаля интернет, за да събира всички обяви за имоти на едно място.

След като събрахме всички обяви, видяхме че всъщност много обяви се повтарят – т.е. за един апартамент има по 5-6, понякога дори и 10 обяви. Затова “научихме” нашата компютърна система да познава, когато няколко обяви всъщност показват един и същи апартамент. Така системата на Homeheed следи един апартамент като следи всички обяви за него. Когато всичките му обяви се свалят от интернет, системата ни приема, че апартаментът е продаден на последната обявена цена. В нашите графики използваме точно тази система на Homeheed и всички данни идват от вече свалените обяви за жилища и тяхната последно обявена цена.

Още интересни теми от блога ни: Празните жилища – могат ли да намалят цените в София?